居住用住宅家賃収入の多い法人の消費税の問題|事例 業種別 税金対策の余地

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居住用住宅家賃収入の多い法人の消費税の問題

レジデンス(居住用)マンション等の居住用の住宅やマンションを保有している会社において、マンション等の賃貸料が消費税の非課税売上となることから、消費税の課税売上割合が低下し、消費税が全額仕入税額控除できない問題について取り上げてみます。

1.居住用住宅の賃貸料の消費税の取扱い

居住用住宅、マンションの賃貸料は、消費税の非課税売上となっています。

問題点
(1)消費税の課税売上割合が95%未満の法人
(2)課税売上高が5億円超の法人(平成24年4月1日以後開始事業年度より適用)
上記の(1)又は(2)の法人は、経費として支払っている消費税の全額を仕入税額控除出来ません。
課税売上対応仕入 :全額仕入税額控除の対象になります
非課税売上対応仕入 全額仕入税額控除の対象になりません
共通対応仕入
(課税売上と非課税売上に共通して要する費用)
課税売上割合相当額のみ
 仕入税額控除の対象になります

2.非課税売上対応仕入、共通対応仕入

居住用住宅、マンションの賃貸をしている会社において、仕入税額控除ができなくなる非課税売上対応仕入、共通対応仕入(課税売上と非課税売上に共通して要する費用)はどんなものがあるかを考えてみます。

(1)非課税売上対応仕入

レジデンス(居住用)マンションの賃貸料は非課税売上ですので、これにかかる以下のような経費は非課税売上対応仕入となります。

  1. 不動産会社へ支払う手数料(入居者の斡旋手数料等)
  2. 不動産会社へ支払う広告宣伝費用(入居者の募集手数料)
  3. 不動産管理会社へ支払う毎月の管理料
  4. 不動産賃貸料の入出金に関する銀行手数料 など

(2)共通対応仕入(課税売上と非課税売上に共通して要する費用)

課税売上や非課税売上に直接対応関係がない経費がすべてこれに該当しますので、以下のような経費はここに属します。

  1. 本社事務所の賃借料、水道光熱費
  2. 本社で使用する消耗品、備品費用(コピー機等のリース料を含みます)
  3. 本社の職員の旅費交通費
  4. 管理費としての手数料支払額(顧問弁護士、顧問税理士等)
  5. その他管理人して消費税を支払っているもの

自社の決算書を見ながら積算をしてみてください。意外と大きな費用がこれらの経費となっています。

(まとめ)

消費税の損害額=
+非課税売上対応経費×消費税率
+(課税売上非課税売上)共通仕入×消費税率×(1−課税売上割合)

日本における消費税は平成9年4月1日に税率が5%に引き上げられてから、長い間税率が変更されませんでしたが、平成26年(2014年)4月に17年ぶりに8%に税率が引上げられる模様です。また、その後、10%までの税率引き上げが議論されています。消費税の損失は今後ますます増加していきます。

3.消費税の損害を抑える方法について

消費税の損害を抑える方法は存在します。
現状を確認されたい経営者様、対策を検討されている経営者様は、お気軽にお問い合わせください。

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